广州市潭村改造项目

广州市潭村改造项目

一、项目概况

潭村位于珠江新城东部，处在花城大道、地铁五号线与华南快速干线的交汇处，是珠江新城与员村地区连接的战略性节点。该村属天河区员村街石东第八、第九股份合作经济社，西邻广州赛马场、潭村路，东侧接近华南快速干线，南部与猎德污水处理厂相望，北部为骏逸苑，花城大道自西向东横穿潭村。

作为广州CBD珠江新城最后一个启动改造的城中村，潭村改造效果备受关注。根据《关于广州市推进“城中村”整治改造的实施意见》，潭村属于整体拆除重建的52条城中村之一。

经广州市批复同意，潭村于2012年正式启动整村改造。2012年8月，潭村启动《拆迁安置补偿方案》表决，村民表决率达90%。2012年10月17日，开始启动村民签约，历时2个月，签约率达95%。2013年1月3日，启动房屋拆卸工作，于2014年4月平整潭村改造范围的用地。历经数年改造，2017年8月，村民复建房经相关部门审核通过并全面验收合格。当年9月底，摇珠分房工作也全面启动。

从原先“脏、乱、差”的旧村屋，到珠江新城的高档商业区和住宅区，6年的改造，使得潭村发生了翻天覆地的变化，也标志着广州三旧改造的又一成功案例。

二、改造背景

改造前的潭村环境“脏、乱、差“、“握手楼”、“贴面楼”比比皆是，消防隐患严重、治安环境复杂、卫生条件恶劣，城中村问题严重。95%以上的村民强烈要求尽快进行城中村改造。

改造前，潭村村内总建筑面积17.62万平方米，其中村民住宅14.96万平方米，集体物业2.63万平方米，历史建筑0.03万平方米，共有房屋682栋。

潭村改造总用地面积8.34公顷，净用地6.39公顷（扣除规划确定的花城大道1.95公顷）。涉及村民户籍人口1913人，村民户数966户。改造范围内现状的共有各类建筑物总面积17.62万平方米都为高密度的农民自建住宅。潭村改造范围内有历史建筑一处，为姚氏宗祠，规划原址原状保留，根据实测，姚氏宗祠现状建筑面积为302.53平方米。

改造范围内现状无市政道路，仅通过潭村大街-潭村西大街-潭村南大街-潭村东街形成的环路及巷道与潭村西侧的潭村路等外围城市道路相连。

改造范围内的现状公共服务配套设施较为缺乏。主要配套设施仅为肉菜市场一处。文化活动设施、教育设施、体育设施活动场地等严重缺乏。

三、改造模式：

广州市潭村改造采取了与猎德完全不同的模式——引入第三方合作模式。该模式是由村集体经济组织自行选定开发商，将村社范围内的土地分为回迁安置区、融资区、集体物业区等不同板块，全部开发资金由政府和合作方共同投资，资金采取严格监管机制，确保工程顺利完成。对原有合法建筑按"拆一补一"原则进行补偿，对于违法建筑，按建筑结构的类型分别予以建筑成本补偿。

四、改造特点（改造流程及工作）：

1、改造成本

根据经济测算，潭村改造总成本约8.44 亿元，其中市、区政府给予47000万元财政资金支持，改造主体自筹约37000万元。出于城市空间景观环境、建设容量、交通影响等方面的综合考虑，潭村改造地块建设总量不宜过高，因此取平均净容积率5.0，计得改造范围总建筑面积为31.95万平方米，需要削减融资建筑面积为5.51万平方米，由此造成的改造资金缺口为4.7亿元。

2、土地处置

改造范围内的集体土地全部转为国有。融资地块通过协议出让的方式交给村自主改造开发。

改造范围内的经营性设施用地（邮政所等）无偿交由政府指定部门使用，由经营部门负责运营；非经营性设施（除花城大道以外的市政道路、绿化、幼儿园等）与城中村同步建设完成后，无偿交由政府管理。

改造范围内的市政公共服务配套设施按照上述方式实施后根据《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》同步移交。

3、历史文化保护

潭村改造范围内现有历史建筑一处（姚氏宗祠），位于潭村西街十二巷1号右侧。姚氏宗祠建于明嘉靖年间（1522-1566），重修于清光绪十七年（1891）、2007年。坐东朝西，三间两进，总面阔12米，总进深24米，建筑占地288平方米。根据实测，姚氏宗祠现状建筑面积为302.53平方米。

该祠堂2004年出现严重开裂情况，被鉴定为危房，2007年落架大修，并抬高地面约0.8米，翌年11月维修竣工。2006年，"姚氏宗祠"条目被收录入《广州市文物普查汇编天河区卷》，2011年被登记为天河区第三次全国文物普查线索。

原址保留并进一步修缮姚氏宗祠。尤其是原状保留其明代始建时的石柱以及具有较高艺术价值的清代木柱和雕花梁架等。以姚氏宗祠为中心，围绕姚氏宗祠修建祠堂广场，为历史建筑的保护和景观效果提供足够的空间。

同时清理整治潭村涌，并使河涌水系与姚氏宗祠建筑、祠堂广场有机结合，延续潭村的历史文脉。

五、改造成效

改造完成后，潭村成为集办公、文化、商业等功能于一体的、邻近珠江滨水地区的再开发型城市功能区，并打造了一组100米高的次级地标建筑，与珠江新城、员村滨水地区呼应成片，连成舒缓有节奏的滨江天际轮廓线。

改造后的潭村也形成了“一轴、两心、四区、一带”的规划结构。其中“一轴”指的是东西向横穿地块的花城大道交通轴，能快速便捷到达城市其他地区。“两心”是在地块南北各打造一片绿心，为南北住户提供安静舒适的休闲绿化活动空间。“四区”则指的是复建居住区、复建集体物业、融资商业、融资居住。“一带”为地块西边的潭村涌，两边形成临水景观休闲购物带。其中，改造对于潭村的经济、社会、生态等各方面都具有重要影响：

1、经济成效

通过整合内部土地资源，在满足村民生存和发展的前提下，引入高端办公和商业服务功能。更新改造所释放的城中村土地价值，促进村集体和公司经济产业升级，实现了潭村经济增效和居民增收，既在高水平设计、适度强度开发提升地段土地价值，又体现高端、现代、国际标准的要求，进一步推动了潭村经济在新形势的飞跃，也助推了珠江新城CBD的进一步发展。

2、社会成效

改造后潭村成为集办公、文化、商业等功能于一体的、邻近于珠江滨水地区的再开发型城市功能区，地处珠江新城与员村地区的重要连接节点。100 米高的商务办公建筑组群成为该节点地区的标志性建筑，对于珠江北岸天际轮廓线的塑造具有积极的作用。改造范围内整体环境品质的提升和功能的完善，使之成为该地区重要的空间景观节点。

改造后让出城市道路用地1.95 公顷，打通花城大道，带动员村地区经济发展，实现珠江新城CBD东扩以及与员村地区的紧密衔接。

原址保留并进一步修缮姚氏宗祠。尤其是原状保留其明代始建时的石柱以及具有较高艺术价值的清代木柱和雕花梁架等。以姚氏宗祠为中心，围绕姚氏宗祠修建祠堂广场，面积约1400平方米，为历史建筑的保护和景观效果提供足够的空间。

3、生态成效

建筑密度显著降低，改造后总体建筑密度为21.74%；绿地率提升，改造后各地块绿地率提升为30%-35%；通过村民居住，节约土地84.86亩，节地率达67.84%；整体环境得到质的提升，旧村转变为配套服务齐全的现代城市社区；修直河涌，绿化地堤岸，使河涌得到整治；建设了总建筑面积1.119万㎡的公共配套设施，幼儿园、文化体育设施、医疗卫生设施和商业服务设施等一应俱全。

六、附改造前后图片比照。

七、案例点评

潭村的成功改造不仅大大改善潭村严重的城中村问题，也对于缓解珠江新城和黄埔大道的交通压力起到积极作用，并对珠江新城东扩，实现员村地区与珠江新城CBD对接具有重要意义。

作为2013年广州市唯一的批准实施全面改造的城中村——潭村的法律顾问，胡欣然律师参与了该改造项目签约、拆除全过程。在此标志性事件中，胡欣然律师作为代理律师为不仅该项目提供了相关法律论证和依据，还在潭村旧村改造签约，改造摇珠等现场为推进改造相关事项提供现场法律服务。

潭村项目由胡欣然律师亲自组建项目团队，培训并带领团队律师统一服务流程，将旧改法律服务专业化、系统化、产品化、流程化，因此不但为项目赢得了很好的改造效果，更为律师同行经办同类业务作出了卓越的贡献，所在律所亦因此获得在旧改领域的各种荣誉和奖励。胡欣然律师本人也因在潭村等更新改造项目过程中提供的高质量的法律服务被业界公认为该领域专家型律师，成为全国各地律师协会律师学习“三旧”改造改造业务的主力师资力量。