深圳市龙岗区天安岗头城市更新项目

深圳市龙岗区天安岗头

城市更新项目

一、项目概况

天安云谷项目（即天安岗头城市更新单元）坂雪岗科技新城范围内，具体范围为坂李大道、五和大道、雪岗北路和坂雪岗大道围合区域。2011年，深圳天安骏业投资发展有限公司与深圳市岗头股份合作公司签订了框架协议《合作协议》，2011年初龙岗区天安岗头城市更新单元规划列入深圳市2011年度实施计划，规划面积76.15万平方米。拆除用地面积596553.3㎡,开发建设用地面积454825.5㎡,其他建设用地面积141727.8㎡,总建筑面积289万㎡，其中产业研发用房1445580㎡(含创新性产业用房72240.5㎡)、住宅700000㎡（含保障性住房34930㎡）、商业及公寓218170㎡（含物业管理用房1815㎡），产业配套用房498620㎡（含物业管理用房3820㎡）、公共配套设施27850㎡。

项目致力于发展以云计算、互联网、物联网等新一代信息技术为代表的新兴产业，打造集研发、办公、商业、住宅、酒店、教育及服务配套为一体的产城综合体，整个项目计划分六期进行开发，总投资逾300亿人民币。项目改造建成后将引进近3000家科技企业、研发机构及金融、科技中介等专业配套机构，预计年产值约2000亿元，税收约200亿元，打造集合产业研发、配套商业、配套居住及便利服务于一体的国家级战略性新兴产业示范基地和面向全球竞争力的新兴产业都市。

天安云谷一期占地面积51603.3㎡，总建筑面积397110㎡，以产业研发办公和配套服务为主，于2016年正式投入使用，天安云谷二期2015年下半年已动工，预计2018年底建设完成。天安云谷二期占地面积约8.7万㎡，总建筑面积约80万㎡，规划上延续一期“有效聚集”概念，在原有一期规划基础上，通过合理的规划布局、云平台提升(结合生态景观生活带打造)、产品升级等具体方式，二期作为一期外延拓展，最终联动一期，完成整体升级，并落实创新性产业用房、社区公园、变电站、垃圾转运站与公共厕所、邮政所等公共配套设施。其余各期都在积极推进中。

二、改造背景

特区扩容、产业升级的整体背景

在四个“难以为继”的现实条件下，特区扩容、产业升级是深圳空间发展和产业发展的大势所趋，一方面，在这一大背景下市委市政府提出要“树立深圳特区扩容的示范区，迈出特区内外一体化重要步伐”，在示范区的选择上，相关研究指出“深圳的城市空间正由单一带型结构向‘多轴—网络’结构发展,城市空间南北纵深发展具有重要意义,同时以福田中心区为基点沿深港交通走廊南北拓展延伸,打造深圳中轴线将对于构建‘深港都市圈脊梁’发挥重要作用。而作为深圳重要的研发型高新区,华为片区的旧改在上述城市空间南北纵深发展和中轴线北拓上具有重要意义”，是“深圳中心区北拓重要节点”。华为片区将打造首个特区扩容示范区，优先成为城市更新的亮点。另一方面，华为片区所属的观澜、龙华、坂雪岗片区是深圳国家高新技术产业区（带）的重要组成部分。深圳国家高新技术产业区西起南山前海，东至龙岗大鹏，一带九片，外加大学城和生态农业高新技术产业片区，简称“9＋2”片区，产业带的发展对深圳整体产业升级具有决定性的意义。观澜、龙华、坂雪岗片区位于产业带中部，以计算机通讯产业为重点，现状良好的产业基础有利于承接通讯信息等新兴产业的布局，形成新兴产业CBD，成为深圳产业经济的增长极。

由于历史原因，华为、新天下等高新技术企业周边基本上都是城中村（旧村）和旧工业区，现状城市服务品质、城市面貌、粗犷的土地利用模式与高新技术区的产业发展、配套需求、现代化形象形成巨大反差。2010年深圳市龙岗区区委区政府指出,旧改对华为片区、坂田街道及龙岗区高新产业今后的发展十分重要,必须加大推进各个旧改项目的力度, 按照特区一体化要求,致力改善高新产业发展条件，全面改变环境，全力推动华为片区的更新改造。未来华为片区将延伸产业链、完善产业集群、拓展产业空间，建成参与国际竞争的自主创新高新产业基地；并就近提供高品质配套，与其形成良性互动发展，建成深圳特区扩容的示范区。

天安岗头城市更新单元位于华为片区的西北部华为产业辐射的核心腹地。目前主要由旧工业和旧村组成，是坂田片区不可多得的产业改造升级空间之一。本项目对促进该产业聚集基地的发展、功能的完善、建设面貌的提升均有重要意义。

三、改造模式

本项目更新范围用地面积为76.15万平方米。改造模式为拆除重建。拆除用地面积为59.66万平方米，拆除量为104.34万平方米。规划开发建设用地面积45.48万平方米，规划总建设量为289.02万平方米，规划住宅居住人口2.17万人，产业配套单身宿舍居住人口1.71万人，就业人口4.99万人。

产业空间设置方面：规划重点落实产业升级空间及结合高新产业研发区发展特征就近提供相关产业配套，规划中工业用地面积28.8万平方米，占开发建设用地面积的63%，可提供约140万平方米的工业与研发用房作为产业升级空间和54万平方米的金融、培训、商业、餐饮、娱乐等产业配套商业服务设施和产业配套单身宿舍，上述产业发展空间占本次规划建设总量的67%。分布于规划区东、西、南侧雪岗北路、五和大道、坂雪岗大道沿线，为高层产业研发区，沿街高层建筑底部设置少量产业配套商业服务设施，为其中临地铁口地块及临五和大道与坂雪岗北路交叉口地块集中布局服务为产业配套的培训住宿、单身宿舍及高端商业。

旧村拆除安置方面：本次规划主要以满足现有旧村的还迁和拆除安置建安成本为主，还迁以外的居住面积可为产业园区就业人员提供品质较好的居住服务，实现就近配套，为城市解压。现状旧村建筑面积45.05万平方米（占现状总建设量的43%），建设用地面积16.22万平方米，面积基本与现状旧村居住及商业服务设施用地面积一致，为二类居住用地及其与旅馆业混合用地，其中住宅建筑面积70万平方米，为缓解区域配套压力，严格控制住宅开发量而提供更多的综合配套 。考虑结合现状居住用地分布、就近为华为产业区提供生活配套，集中分布于现状居住分布区——冲之大道两侧。通过组织不同建筑密度、住宅类型（包括村民还迁宅、常规住宅、小户型住宅及部分较大面积景观住宅等）满足多元化的居住需求；在居住单元的底层设置商业设施提供商住结合的社区结构，一方面提升土地价值，支持经济发展，另一方面方便社区生活需求，创造社区活力。

贡献的公共资源用地方面：规划拆除范围中道路、公共配套、绿地等公共资源用地面积14.17万平方米，占拆除面积的23.8%，已达到相关规定不小于15%的要求。其中政府社团用地面积3.82万平方米，为54班九年一贯制学校一所。考虑学校的服务半径及规划区打造中部开放性谷地的空间设想将学校设于规划区中部，“十”字景观轴带的西南象限。

绿地面积2.66万平方米，为结合规划区中部现状陡坎及泄洪渠设置的公共绿地。

实施主体:本项目是由多权利主体形成一个权利主体的城市更新项目，深圳天安骏业投资发展有限公司为更新主体。

四、改造特点

项目地处坂田标志性地区，严格控制建筑造型突出时代都市特点。项目在分期建设策略方面，考虑到旧城改造的特殊性，规划采用"拆除一片，建设一片"的分期策略。这样既可以提高改造效率，尽快体现改造成果，塑造城市形象，又可以实现资金周转。

五、改造成效

天安岗头更新单元为深圳市十三·五重大建设项目，城市更新、产业升级和特区一体化示范项目，是以云计算、大数据、移动互联网理念规划，强调“开放、协作、共享”时代精神的国际化产城社区。

目前一期现已全部建成投入使用，引入华为终端、艾比森、世强电讯等300多家优质企业，园区年产值突破1500亿元，创造税收贡献约50亿元。

项目二期2015年下半年已动工，预计2018年底建设完成。二期占地面积约8.7万㎡，总建筑面积约80万㎡，规划上延续一期“有效聚集”概念，在原有一期规划基础上，通过合理的规划布局、云平台提升(结合生态景观生活带打造)、产品升级等具体方式，二期作为一期外延拓展，最终联动一期，完成整体升级，并落实创新性产业用房、社区公园、变电站、垃圾转运站与公共厕所、邮政所等公共配套设施。

天安云谷主要依据产城融合的理念建设。在整体加构上，天安云谷规划以研发办公为主，同时规划了居住功能，包括商品房和小型公寓两种居住形态，解决职住平衡的问题。在整体城市规划上，天安云谷除研发办公、居住、商业外，还有学校、公交站、酒店、文化中心、展览馆等设施。空间规划层次上，天安云谷致力于打造互联互通的开放空间形态，不同分期的地下停车场全部互联互通、建筑物之间通过架设空中平台、连廓实现较好的人车分流和提升空间复合性，提供更多的活动场所。

新兴产业的最宝贵的资源是人才。因此，天安云谷以人才的需要为优先导向架构城市功能，包括丰富的餐饮休闲文化运动基础设施，包括电影院、咖啡厅、便利店、图书馆、室内泳池、健身房、网球场等；还规划了儿童教育托管中心，解决职工的工作时间与子女的教育时间不匹配的问题；此外还引入体检中心、牙科诊所、社康中心等关爱人才的健康。

战略合作开展方面：已与华为、IBM、国家超级计算深圳中心、顺丰速运、大疆创新、中兴通讯、中国电信、联想等签署了战略合作协议，打造区域的产业资源集群和服务中小企业。

企业招商方面：引入了华为消费者ＢＧ、艾比森、德科、安奈儿、康冠、世强电讯、、中软国际、埃森哲等一批知名企业与上市公司，整体招商完成率达99%以上；预计天安云谷一期年产值就将超过1500亿元，年纳税超过50亿元。

综合服务配套方面：不仅引入了建设银行、星巴克、麦当劳、华润万家超市、中国联通等传统园区配套，还引入了五星级影城纵横国际、香港八爪鱼儿童教育托管中心、华西口腔、体检中心、深圳图书馆等，为企业及人才提供餐饮、运动、娱乐及休闲等服务。

创业及服务平台方面：（1）中国深圳人力资源智慧广场落户天安云谷。（2）与大疆科技构建机器人主题创客集群“创意社区”，建设创业项目孵化或成果转化基地，并在天安云谷打造无人机体验中心和设立机器人大赛训练基地和赛后运营中心。（3）引入东方富海等专业投资机构一起合作，打造从天使到PE全过程的创新孵化空间——极创空间，共同成立专业投资基金，对创客、成长型企业进行投资；与大马化投资有限公司签署战略合作协议，联合东方富海、友成融资租赁、北京银行等机构，携手推出“天安云谷综合金融服务平台”。（4）自主运营了聚焦智慧园区领域的深度垂直的孵化器“堆栈”。（5）与世强电讯、晶科鑫入园的四十多家智能硬件企业一起，搭建硬件协同平台。（6）开通了与深圳—以色列、深圳—德国创新创业直通车。与中德工业4.0联盟、深圳市晨兴龙至现代商业发展研究中心 （中德工业4.0联盟深圳代表处）联合建立 “微制造中心培训学院”，入驻在天安云谷人力资源服务广场5楼，开展一系列活动，促进国际技术交流与合作。（7）正在积极筹备搭建“研发在深圳”体系，大力发展科技中介与创新服务业，增强深圳向全国输出服务创新的能力。（8）全国首个政企共建的公共服务平台龙岗区行政服务大厅天安云谷分中心落户天安云谷，可办理82项政务服务事项，打通政府服务企业的“最后一公里”。
    运营服务方面：为了更好实现线上线下服务，天安云谷还专门成立智慧园区信息技术公司和智慧园区运营服务公司，来牵头打造基于SMAC的智慧园区产业资源与服务平台，紧扣园区的管理者、企业、人才等各方用户需求，通过与政府、协会、金融机构、学术团体、商业机构等多方的产业资源合作创新，优化产业创新生态圈的分工与交换，形成园区产业的外部经济，提升企业效率、降低经营成本。而“智慧园区”的平台将这些资源以“随时、随需”的敏捷方式提供给企业和人才使用，并在些基础上构建了八大服务体系，开启产业园区智慧化运营的领先实践。在此基础上，还联合入驻机构一起打造智慧银行、智慧警务、智慧公交、智慧健康等项目。

改造前

改造后效果