佛山市南海区大沥镇亚洲集团会展中心改造项目

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佛山市南海区大沥镇

亚洲集团会展中心改造项目

一、项目概况

亚洲集团会展中心改造项目（下称“项目”）位于沥桂新城大沥核心区范围内，是佛山市南海区“三旧”改造重点项目。

项目位于桂和路以东，海景大道以北，位于南海新中轴南部起端桥头堡的位置，距离千灯湖核心区仅2公里，属于广东金融高效技术服务区D区范围内。区位条件突出。

项目改造面积约249.3224亩，扣除市政规划路、绿化、河涌后，可开发土地约175亩，地块权属主体为“一加三”：分别为奇槎经联社和邝边、勒东、勒西3个村民小组。

二、改造背景效益低下、环境差，不被看好，改造积极性不足

该项目早期已有多家投资商相继介入但都无功而返，政府及村集体均不看好该项目能改造成功。项目改造前为村集体用地的工业厂房，厂房以经营五金生产和加工为主，建筑物多为简易厂房甚至露天堆场，厂区内环境脏乱差，消防隐患和环保问题突出。拆迁户合计约27户，涉及需解除的租赁合同约33份，累计拆迁面积约88640.85㎡。

三、改造模式：

(一)政府引导，多主体合作共赢，打造南海旧改“创新”、“创速”标杆项目

该项目改造通过引入土地前期整理人(一秀地产作为项目前期整理人之一，全程参与)的模式，以政府引导，市场主体与权属主体合作开展土地前期整理工作，在南海区、大沥镇“三旧”改造政策文件的支持下，项目通过完善历史用地、集转国、收储、公开出让一系列流程，权属人可获得土地出让金总额60%的返还。

2015年2月，权属人通过全体股民表决，签订项目合作协议书后正式开展项目的改造开发工作。项目于2016年2月26日，项目地块以37.71亿元的高价成交，溢价率187%，折合楼面地价9359元/㎡。前后历时仅一年，收获了业内行家对项目“创新”、“创速”的赞誉，更收获了来自更多片区的渴望改造的声音，为南海区沥桂中轴规划建设及南海创客小镇改造项目启动奠定了良好的基础，至今，片区连片改造项目范围超3000亩。

（二）首创南海“集体配建、返租经营”模式

项目“集体配建、返租经营”模式属南海首创，权属主体保留集体性质土地11亩，用于由竞得人配建并统一返租经营引入产业，实现权属人的长期收益。项目实操的诸多做法作为范本写入了南府办〔2015〕53号。

     四、改造特点：权属复杂，超强联动，改造神速

（一）权属复杂，涉及3个自然村和1个经联社，无法单独区隔，各权属主体诉求不尽一致，在方案制定过程中需同时平衡各权属主体与整理人的利益问题。且由于项目范围内的部分土地采用保留集体用地的方案，需通过共有所有权证内的土地置换的方式，完成土地所有权整合，使得出让地块、保留的集体建设用地相对规整，提高土地利用效率。

（二）通过“三旧”改造土地出让收益补偿分配政策，引导村集体提供土地进行改造。在南海区、大沥镇“三旧”改造政策文件的支持下，权属人可获得土地出让金总额60%的返还，以及不超过土地出让金总额3%的土地整理和建筑物拆迁奖励，用以满足村集体的保底收益，并覆盖土地前期整理成本，从而大大提高了村集体的收益，激发了村集体参与改造的积极性。

（三）设立专门小组，流程化办理土地收储前的相关手续（主要包括三旧认定批复、完善历史用地手续、集转国）。由于涉及层面广（省、市、区、镇），故专人专项环节跟进，区镇科室工作人员岗前专项培训、按严格标准和节点控制按时依规执行；建立跨部门沟通反馈机制，紧密对接，信息对称；统一文件标准，减少补件、退件情况的发生，历时7个月完成全部手续，其中集转国手续仅历时一个半月，刷新彼时审批速度。

（四）运用多种方式推动项目阳光、合法实施。该项目权属人中的某条自然村人数众多意见不一，其表决通过政府视为老大难问题，因此深入的前期工作系统至关重要。表决前夕，驻村小组、镇、村委三级联动，逐村、逐户沟通，重点户线下沟通突破；最终，通过阳光专题宣讲会、党基层建设工作、综治维稳三管齐下宣讲项目改造的利好效应，村民热情高涨，四个权属主体春节前一次性表决通过，最高通过率95%，平均通过率达85%，表决流程规范、公开公正。

    五、改造成效：“创产”、“创收”，星星之火带动全片

该项目成功实施改造，达到多方共赢：村集体实现长短期收益；政府零资金投入，实现产业城市双升级；项目改造时间、效益超出村民预期，片区改造热情高涨，推动区域连片改造，促进土地连片开发，发挥产业集聚效应；

（一）经济、社会效益

1、通过改造给村集体带来可观的收益，从而改善村居环境，提高村民生活质量，同时也为一部分大学毕业还有创业梦想的年轻人提供了创业启动资金，从经济基础及示范效应来看，为后来南海区全球创客小镇（同属一个片区项目）的改造建设奠定了良好的基础。（项目成功出让后，村集体股民每人分红达100万元至180万元不等）。

2、项目改造兼顾城乡统筹中乡村振兴与产业发展，切合村集体保障自身长期稳定收益的深切诉求，且出于产业引入、招商运营能力有限、市场竞争激烈的顾虑，保留部分集体建设用地用于配建集体商业物业保底返租。起步返祖收益为1000万/年，的收益，由开发商引入产业，统一规划、管理、招商，提高产值、极大提升城市形象，提高政府税收收益。

3、项目地块位于南海区千灯湖中轴、广东金融高新区D区，项目的成功改造落地，拉开了千灯湖中轴广东金融高新区D区“三旧”改造的序幕，积极推动千灯湖中轴线片区城市发展进程，促进南海经济发展的转型升级起到重要的示范作用！

（二）环境效益

结束原有杂乱无章的结构，合理规划优化居住环境，改造后片区生活配套、休闲娱乐及公共配套设施进一步完善，显著改善市民生活、休闲环境。

改造前后对比

改造前

改造后：

六、案例点评

本项目在政府的引导下与权属主体合作开展土地前期整理工作，历时仅一年时间创造了南海“奇槎”速度，收获了业内行家对项目“创新”、“创速”的赞誉，由原本的不被看好最终成为了一个旧改标杆项目，可以说是一大奇迹。具体有以下几点值得分享和推广：

1、在政策大框架下，政府想做、村集体想做，是项目启动的基础条件；在没有成功案例、没有操作细则、没有政策依据的情况下，由政府“担大旗”，合作各方敢于突破、试错和创新，解决历史遗留问题和达到改造各方利益诉求的平衡，这是项目成功改造的关键。

2、规范操作，保持低调。集体表决公正公开，手续完备，流程规范，经得起考验。项目改造后村民分红信息禁止媒体外传，为该片区日后的改造项目提供一个稳定的社会环境和良好风气。

3、从政府和村集体双赢的角度出发，兼顾城市统筹发展及村集体中长期收益。本项目首创“集体配建、返租经营”的模式，实现权属人的长期稳定的租金收益和资产增值收益，同时很好地解决了村集体物业招商难、经营难的问题，让村集体无后顾之忧。