海南陵水大墩村城市更新单元

旧村庄改造

海南陵水大墩村城市更新单元

一、项目概况

海南陵水大墩村城市更新单元位于南湾猴岛南边、六量山以北、走客岭以南、紧临黎安港。大墩村整村范围用地面积共约58.5万平方米，其中纳入2010年度城市更新单元计划的拆除重建范围用地面积约32.5万平方米。

根据单元规划及规划修改批复，该更新单元用地面积32.5万平方米，拆除重建范围用地面积约32.5万平方米，开发建设用地面积32.5万平方米，计容建筑面积28.6万平方米，规划功能为住宅、商业、酒店、公寓、敬老院、文化体育活动中心、卫生院及其他公共配套。该更新单元分两期实施建设。

二、改造背景

陵水县黎安镇大墩村是一个较为偏远的小村庄，全村有8个经济社，总人口3480人，耕地面积约6480亩。过去，因为贫穷，这里曾是当地有名的穷村、问题村、上访村，也是矛盾多、治安差、经济落后的村庄。在各政府的支持下，在征地拆迁、新村建设过程中，实现村民利益最大化，不仅给村民很实惠的承诺，而且能在很短的时间里，把庄严的承诺一步步变成现实。

三、改造模式

此次纳入更新改造的拆迁重建范围为大墩村整体范围，改造模式为拆除重建。2010年黎安镇大墩村民委员会与龙光地产达成合作意向，参与社会主义新农村建设，共同合作开发大墩村878亩建设用地。

通过村民决议、政府协助完善土地手续等运作，最终将大墩村原878亩用地切分成489亩大墩新村建设用地及389亩开发用地并与周边国有用地进行空间置换。其中，489亩大墩新村建设用地仍保留在大墩村委名下，389亩开发用地转变为国有住宅用地后挂牌并办理国土证至龙光地产全资公司海南金骏置业有限公司名下。海南金骏置业有限公司须承担大墩村拆迁补偿建设责任，并负责大墩新村投资、建设。

四、改造特点

本项目是陵水县委县政府将大墩村定位为全县旧村改造试点单位，极力打造旧村改造示范试点单位。通过土地规划、整理、改造，达到集约节约用地的目的，创造经济效益，

为海南旧村改造提供借鉴、指导作用，极大改善了大墩村民的生活环境及收入水平，创造了巨大的社会效益。

五、改造成效

1、改造后基本情况

根据获批的单元规划，改造后的总建面28.6万平方米，987户独家独院的现代别墅，户均252平方米，人均76平方米，人均商业8平方米，并配套建设敬老院、文化体育活动中心、卫生院等公共设施，大墩村发生了翻天覆地的变化，村民个人资产价值数十倍甚至上百倍的增长。其中：住宅楼：248891.79平方米，商业及公寓：26544.64平方米，市场：2721.36平方米，医疗文体中心：707.7平方米，村委会：3342.22平方米，敬老院、五保户：2821.8平方米，单身宿舍：656.4平方米，居住总户数：1027户，其中：住宅楼：987户，五保户：40户。

2、改造对居住环境、生活水平提高和再就业等方面的影响

依靠合作平台亦实现了农民的长久生计、再就业的资金及技术，向建筑业、服务业等第二、第三产业发展，除解决安居问题，大墩村依靠合作亦实现了农民的长久生计、再就业的资金及技术问题，甚至是大墩村实现产业调整升级的一个良好契机，由原先单一的低收入的种植、养殖业变更为建筑业、服务业等第二、第三产业。

在改造过程中，大墩村委改变了靠山吃山的经营理念，从而走上一条可持续发展的道路。在拆迁补偿费用中，除部分用于安置建设外，其他均作为村办企业的资金来源，半年时间里，村办业务风风火火开展起来。

村委兴办混凝土搅拌站，全部建成后每年可生产混凝土60-80万立方，产值在一亿元左右，预计可实现年均集体效益1500万元，并创造了约150个就业岗位以满足村民再就业问题。兴办环保蒸汽砖厂，建成后日产国标砖30万块，产值约为4千万元，预计可实现年均集体效益800万元。目前砖厂各岗位工作的人员已达120名 ，产品供不应求。经营物业，根据大墩新村规划，现代商业街及公寓楼总建面为2.6万平米，由村委自主经营或对外出租。按月租金50元/平米计算，年租赁收入达到1560万元，预计可实现年均集体效益约1000万元，并创造了约300个就业岗位。

综上，3年内所有村办项目投产运营后，村委集体每年年净收益可达4400万元，人均年分红约1.3万元。

3、改造前后对比照片

改造前照片

改造后照片（效果图）

六、案例点评

大墩村位于陵水县黎安港西南面，是一个三面环海的村庄。这里环境优美，但长期以来，该村与周边的村子一样，默默无闻，是一个贫穷落后的村庄，2010年陵水县对资源进行整合、规划，提出开发黎安、新村等乡镇打造黎安港旅游度假区。黎安港以及周边地区成为一块炙热的土地，众多企业紧盯这块热土，黎安港主题公园、智慧城、科技城、健康城等项目纷纷落户。大墩村进行征地拆迁之初，县委、县政府将村列为全县的新农村建设示范村，支持和指导大墩村抓住征地拆迁这一难得契机，科学规划村庄建设、有效整合土地资源，整村易地重建。即将竣工的大墩新村占地489亩，总建筑面积约28.6万平方米，共兴建了900多栋别墅，供村民免费入住，此外，大墩新村还建有幼儿园、敬老院、农贸市场、宾馆、商业铺面等公共基础设施和商业经营场所。