珠海富华里项目

珠海富华里项目

一、项目背景

（一）项目发起原因

2008年底出台的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》将珠海定位为珠江西岸核心城市。距离这一城市定位，珠海当时的现实差距较大，尤其是全市的商业服务业发展落后，商业设施规模小而分散、档次不高、能级偏低，难以承担服务珠江西岸的区域职能。同时，作为连接城市东西部城区的主要干道，九洲大道交通拥堵严重，大道沿线的九洲商贸中心地区虽然位于珠海城市中心，但公共空间缺乏、市政配套不完善、旧工业用地比重大、城市活力不强，使得居民的居住品质逐渐下降，宜居城市的形象品位也大打折扣。恰逢广东省大力推进“三旧”改造契机，珠海市适时启动了九洲商贸中心的规划建设工作。按照规划，该片区内原工业项目将逐步向西部城区产业园搬迁，原址用地向商业、办公等功能转化，发展现代服务业、市政及公用事业等。本项目就是该片区的首个项目，且是全市首个都市综合体项目，诞生之初就被赋予了“完善城市功能，改善商业格局，提升人居环境，塑造城市新形象”的重要使命。

（二）政策背景

按照珠海当时的“三旧”改造政策，在旧厂改造方面：

1.以“政府主导、规划统筹、市场运作、产业优化、稳步推进”为原则，充分发挥企业和社会资本参与改造的积极性，对旧工业区、旧厂房予以整合，完善配套，转换功能用途，提高土地利用效益，确保城市经济的可持续发展。

2.实施“退二补公进三”，对于改造后的原工业用地实施用途控制，不再用于工业建设，主要用于市政及公用事业、现代服务业、高新技术产业。严格控制商品住宅及其配套商业的开发。鼓励原工业项目向各工业园区转移。

3.采取收回方式的出让用地，可以在该用地予以公开方式出让后，将土地出让收益的50%（划拨用地为30%），作为补偿予以原土地使用权人。

    （三）资金来源

富华里中心总投资额约40亿。资金一方面来源于中海地产集团申请商业贷款，另一方面来源于一期住宅部分销售回款。依托于中海地产集团的支持及珠海公司各住宅项目的回款支持，确保富华里中心的建设及当前的运营。

（四）决策组织

    项目前期，包括旧厂搬迁、设定用地规划条件、地块推介及土地招拍挂等，均由相关政府部门组织实施。珠海市永福通房地产开发有限公司竞得该用地后，进一步按照用地规划条件深化开展规划设计和项目策划，实施项目建设及运营。

二、项目特征

    （一）项目概况

项目位于拱北九洲大道南侧、白石路东侧，用地面积8.95万平方米，距离珠海与澳门最大的陆路口岸“拱北口岸”仅2公里，与连接香港、深圳的“九洲港”码头亦仅5公里之遥，与国家4A级景区“圆明新园”仅一路之隔，交通和区位优势明显。

项目原址为珠海市富华复合材料有限公司厂区，以生产玻璃布产品为主，其建筑风格为早期八十年代的工业建筑。为促进产业转型升级，完善城市功能，根据“三旧”改造政策，2009年9月，珠海市政府决定采用政府回收的方式，将该厂整体搬迁至高栏港经济区，原用地收回，签订补偿协议。2010年1月26日该项目作为珠海首个三旧改造土地公开挂牌出让，由珠海市永福通房地产开发有限公司（中国海外发展有限公司的全资附属公司）取得该土地使用权。2014年，该项目作为落实九洲商贸中心区规划的核心项目，列入香洲区十大重点工程。

项目改造前用地约8.95万平方米，其中6.8万平方米经招拍挂，由珠海市永福通房地产开发有限公司实施开发建设中海富华里项目，改造方向为商业、办公、酒店、商务公寓，总计容建筑面积为23.88万平方米，容积率3.5；剩余2.15万平方米作为补公用地，由珠海市永福通房地产开发有限公司一并实施公共绿地及市政道路建设。

项目区位示意图

    （二）历史与现状评价

富华里项目通过“三旧”改造，实现了促进经济发展和完善城市功能的双赢局面。

1.原工业项目搬迁后获得更广阔的发展空间

项目原址为珠海市富华复合材料有限公司厂区，是我国最早拥有粗细纱混合窑，并且具备印制电路板用处理玻璃布生产所需的积极式退介、浆纱并轴、喷气织布、热化学处理以及宽幅、大卷装等一系列高新技术的玻纤企业，也是我国四大玻璃布为主导产品的企业之一。该厂整体搬迁至高栏港经济区后，通过用地保障及产业园区资源配置，进一步扩展和提高富华复材玻璃纤维制品深加工的生产能力和技术水平，使企业整体实力增强，并带动玻纤产业链上的覆铜板制造、印制电路板、树脂、铜箔在高栏港经济区的聚集，形成产业聚集效应，有效扩大了高栏港经济区的经济总量，并推动了玻纤行业的进一步发展。

2.新项目投入使用后增加了城市活力

富华里项目包含2座国际甲级写字楼、世界500强法国雅高集团旗下诺富特酒店，约7万平方米时尚街区商业以及700余户精品公寓等顶级配套；引进了众多国际名品零售、国内外知名餐饮、英皇UA电影城、反斗乐园、量贩式KTV、酒吧、美容美体、精品超市等百余个知名品牌。项目有效带动和刺激周边就业形势，直接为珠海新增加近12000个就业岗位。

3.项目所在地区的空间品质得到提升

项目所在地在保留工业遗存和传承历史的基础上，积极借鉴现代艺术的精髓，融合建筑界高新科技，打造出了具有国际水平的商业综合体，空间品质得到大幅度提升。项目除对原珠玻厂的食堂、水塔等历史建筑进行保留并活化利用外，还通过认养认建北侧市政绿地、提升改造周边人行道等，为城市和市民提供更多的配套和便利；也通过2层地下停车场的建设，为市民新增了约3000个停车位。如今富华里已成为城市居民的一个重要的休闲娱乐场所，大大提升了周边的居住环境水平。2015年10月，珠海市文体旅游局评定富华里为市级旅游景点。

整体改造前后对比变化如下：

      改造前现状照片                改造后现状照片

    （三）项目规划方案

规划总平面图

富华里项目，用地面积6.8万平方米，改造方向为商业、办公、酒店、商务公寓，容积率3.5；总计容建筑面积为23.88万平方米，商业46842.45平方米（占比20%），办公71474.47平方米（占比30%），酒店47914.02平方米（占比20%），商务公寓71627.65平方米（占比30%）。

项目设计荣获“2013年国际园林景观规划设计大赛暨第三届IDEA-KING •艾景奖‘年度十佳设计奖’”、“2013年珠海十大人气社区”、“2013年珠三角（珠海）最佳综合体楼盘”等大奖。     

    （四）项目建设实施情况

富华里是中海地产集团打造的综合体品牌，项目建设由珠海市永福通房地产开发有限公司（中海地产集团子公司）具体组织实施。在规划方面邀请了国际团队共同设计。其中，巴马丹拿集团国际有限公司（香港）参与了项目的商业建筑设计，香港华艺设计顾问（深圳）有限公司参与了本项目的整体规划、酒店和写字楼建筑设计，室内设计则由澳大利亚HASSELL设计集团打造，岭南园林股份有限公司、柏诚机电顾问有限公司、广州科柏照明工程设计有限公司分别参与了本项目景观设计、机电顾问、泛光照明三大板块规划。

富华里中心分为两期建设，一期为公寓和裙楼商业，于2010年12月开工，于2013年5月竣工交付。二期包括酒店、开放式街区商业和写字楼，总建筑面积为24平方米，总投资额人民币约 26 亿元, 由珠海市永福通房地产开发有限公司作为投资物业租赁经营。二期于2011年8月开工，目前已全面投入运营。

　　　三、项目评价

本项目理念突出、功能完善、实施效果好。项目设计上追求创意与实用性并重，运用高新建筑技术的同时，注重建筑选材和资源利用的环保型。既注重中国文脉的传承，又积极借鉴现代艺术的精髓。作为珠海市首个“三旧”改造项目，本项目为完善珠海城市功能、优化城市环境发挥了积极作用，同时也对城市规划布局优化、政企合作、城市综合体运营等方面提供了宝贵的经验。

（一）跳出项目思维，突出系统思维

珠海没有就单个项目论项目，在城市更新启动之初就注重整项工作的系统性，始终坚持从城市发展战略角度出发，重点推进对城市功能有重要促进作用的、成片连片的更新片区和项目，本项目所在的九洲商贸中心就是处于这样一个重要地区，起着优化城市格局、增强城市竞争力的重要作用。同时，从更新工作节奏系统的角度出发，没有一哄而上，而是选择各方面条件都比较成熟的富华里项目，以世界顶级国际时尚街区为典范进行高起点规划，高标准建设和高效率推进，控制好城市更新的节奏和方向。

（二）公共利益优先，加大城市更新“补公”力度

珠海市政府在该项目中扮演了重要的角色，一直以城市公共利益和城市居民的生活需求为核心展开更新工作。如在更新规划的指导下，要求项目优先落实2.15万平方米的补公用地，有效增加市政公用设施、文体设施、绿地与广场等公益性项目，提升城市服务功能。

（三）注重历史建筑的活化利用，传承城市文脉

项目旧址为珠海市属工业企业“富华玻纤厂”，为保障城市的文脉传承，本项目保留了原特色建筑，并对其升级改造，使之重新焕发新的活力，体现了对城市文脉的尊重：

1.原工业遗址食堂改造成客户服务中心

    改造前照片                    改造后照片

该食堂位于项目用地北侧市政景观园林区内，为融合市政园林景观，在食堂主入口处增加叠级水景，使得该建筑与园林景观相得益彰。为体现出本项目原工业建筑的历史文化背景和特色，对此食堂外马赛克进行翻新，并对局部立面适当改造，从而延续原工业化建筑的风貌，以体现出工业历史发展的痕迹和文脉。保留的食堂在前期作为项目开盘销售时的售楼中心，项目开发完后，现作为富华里的客服中心正式投入运营使用，兼做项目展示推广中心。

2.原水塔改造成水塔广场亮化景观

      改造前照片                    改造后照片

该水塔高耸屹立于项目用地西南角，现已经失去了他原有的功能。为保留对这份历史的记忆，在保持水塔原有外形不变的基础上，对水塔外立面重新设计，注入简洁现代的线条，增加五彩多绚的泛光，这已成为富华里沿白石路的一道亮丽风景线。

3.原片区开关电站改造成休闲书吧

         改造前照片                  改造后规划鸟瞰图

该开关电站位于项目用地西北角，为避免开关站对本项目西北角主入口形象及通达性造成影响，前期规划设计将原开关电站功能搬迁至本项目东南角与项目垃圾站比邻。为使得该建筑物与相邻商业1、4栋玻璃体相呼应，在翻新外墙立面的同时增加通透的玻璃围合空间，既融合了现有街区建筑形态风格，同时增加了营业展示面积。该建筑改造完成后将作为珠海首个休闲书吧投入使用。

    （四）作出组织决策新尝试

    1.土地增值收益分配

存量用地再开发必然涉及土地增值收益的合理分配，当再开发收益分配难以达到各方预期，再开发活动往往难以顺利推动。富华里项目中，政府对原产权主体组织实施收购和工业项目搬迁安置，允许原产权主体参与土地增值收益分配，并对腾空用地通过招拍挂的方式鼓励市场主体进入，依据政府有关规划实施建设。通过政府介入，既避免原产权主体与市场主体的直接对碰造成开发成本虚高，也有效解决了旧工业用地再开发利益分配的关键问题。

    2.实施市政绿地认养认建

改造后照片

项目对北侧2.13万平方米市政绿地进行了认养认建，以主题绿地的形式与富华里项目统一规划、设计，并由该单位负责投入修缮建设、维护和进行非营业性使用，实施开放式管理。通过社会力量、临近项目业主参与绿化建设和管理，有利于项目整体规划和建设实施、一体化管理，以及市政绿地的长效管养。

    3.鼓励公众参与

富华里作为珠海开创性的街区商业的综合体，在规划建设阶段不断通过征求公众意见、商业建议，通过公众参与提升项目可接受度，确保项目日后运营更合理。尤其在项目方案设计阶段，通过询证原址旧厂关于保留历史建筑的意见，参观上海新天地、武汉新天地，了解街区商业情况，征求商家意见，做好定位判断等。

    （五）街区式综合体开创城市更新新模式

富华里经营涵盖了名品、精品超市、影院数码、主题餐饮、休闲美容、电玩、酒吧、娱乐等高端时尚的生活业态，使市民在此享有衣、食、住、行、美、乐、商务融于一体的生活方式。这种设计和布局把公众生活的空间、文化历史的资产、公园般的环境，升华为街巷的氛围，采用现代混搭建筑风格，通过多个主次广场的空间节点，将若干栋商业建筑有机组织起来，增强了各商业体相互的联系性，形成空间丰富，收放有致的风情街区式综合体，对可持续发展的城市更新具有启示意义。街区式商业综合体作为新兴的商业建筑形式,其外部开放空间即是该商业综合体类型的核心特色空间,也是消费者行为的主要引导空间,它具有功能复杂、形式灵活的特征。街区式空间促使城市公共空间与建筑外部空间相互渗透、融合,从而形成连续的、有机的、整体的城市空间。它不仅面向消费人群,也面向公众开放,表现出城市公共空间与建筑空间的双重属性。它为公众提供交流、活动的场所,促进社会性活动的展开,是人性化设计的体现,对城市空间环境质量的提高产生了积极的影响。

改造后照片

四、遇到的主要问题及障碍

    （一）旧工业用地的二次开发

    旧工业用地低效利用、土地资源紧缺、城市发展所需建设用地难以为继等土地利用矛盾已成为制约城市发展与产业转型升级的关键问题。通过旧工业用地再开发创造城市存量发展空间已成为新型城镇化战略下的必然选择。与土地增量开发相比，对旧工业用地的二次开发将面临更为复杂的利益冲突和权利关系。如何对旧工业用地再开发所产生的土地增值收益在政府、原产权主体和市场开发主体三者间进行合理分配，是推动旧工业用地二次开发的关键点和难点。

    （二）历史建筑的活化利用

城市中的历史建筑，是不可再生、不可复制的城市的独特的文化历史，更是一座城市的文化记忆。所谓“活化”，不等同于拆迁翻新重建，而是在外表“更新”的基础上，把老建筑的商业、观赏功能进行更深层面的改造，把历史建筑再利用，赋予建筑物可持续的新用途。只有这样，这些老建筑才能“老”而不“旧”，并始终成为这座城市一抹独特的存在。也就是说，在对历史建筑的保护中，有两大难题需要思考和处理。其一，是如何唤醒蕴含在这些建筑中的文化、社会等记忆，以让这些有着时代烙印的建筑更好地融入到现代人的生活中，成为一座城市中独特的存在，让城市的肌理更加清晰，也让市民更清晰地认识和了解自己所生活的这座城市的根；其二，是如何鼓励和吸引社会力量参与进来。只有全社会共同参与保护，形成保护老建筑的共识并代代相传，对老建筑的保护和利用才不会断层，属于城市的文化记忆也才不会断档。

    （三）电商的持续挑战

    综合体作为新型消费结构下实体商业的代表，其本身具有业态种类多、品牌层次高、综合服务性强的特点，是对传统零售业的超越。但是，也不可忽视电子商务在价格、宣传等方面的挑战。