【专题沙龙】“话道旧改”第二期：城市更新中土地整备实施路径

话道旧改第二期：城市更新中土地整备实施路径

本期专家们对此深入探讨，提出土地整备的“四大痛点”，总结了破解土地整备难题的“五点建议”，为政府政策拟定与决策提供参考，给企业开展相关工作提供思路借鉴。

湾区城市更新土地整备的痛点难点

1.权属、地类复杂，用地整合难。

国有集体用地交织、历史上没有产权、征地未办理转用手续，以及存在土地利用现状与土规不符，或者农用地被建设用地包围的情形。

2.整备成本高，利益统筹难。

政府主导的土地整备主要依靠财政资金进行前期整理与拆迁补偿。税务部门认定土地整备、置换属于交易行为，需要缴纳有关税费。成片连片开发需要整合周边地块统筹考虑。

3.所涉政策体系多，综合运用难。

全域土地综合整治基层政策工具包尚未形成基层审批职权有限审批效率不高操作细则和指引缺失全域整治工具政策体系的衔接不明确。

4.政府想推动，市场动力不足。

政府人力物力财力资源有限，资金的使用审批程序复杂。市场主体趋利性的土地整备方式，导致地块高容积率开发，配套设施用地供给不足。

破解难题的“五点建议”

关于破解土地整备的难题，现总结提炼专家的五点建议，供大家参考。

1.多方筹措资金，降低成本。

一是探索土地储备专项债券；二是鼓励引入社会资本；三是针对集体土地整备和置换等整备方式给予税收优惠；四是成本统筹平衡。

2.整合政策，打造全域，土地综合整治模式。

一是打造广东特色的全域土地综合整治模式；

二是利用全域土地综合整治允许用地布局调整、拆旧复垦等手段推进成片连片开发，带动产业发展，助力乡村振兴，更大范围的统筹平衡有利于全面提升片区土地综合效益；

三是利用全域土地综合整治的奖励指标对城市更新形成用地指标的支持；

3.下放审批权限，精简审批流程。

一是简政强区，将涉及土地整备的审批权限逐步下放到区、镇一级；

二是多部门联动，明确各部门职责分工，加强部门分工合作；

三是探索各个政策实际操作环节的并联审批，节省审批时间。

4.制定实操指引，指导项目开展。

一是明确区、镇层面各土地整备工具的操作细则；

二是做好城市更新政策与土地整备工具衔接的操作细则。

5.多方参与，实现优势互补。

一是由政府在制度层面做好顶层设计，

二是引入社会力量实施土地整备。

因此，湾区高质量发展需要对土地资源的市场化配置，也需要政府的统筹管控。两者需要相互结合。政府在制度层面做好顶层设计，加强统筹监管；市场发挥资金、人力物力等优势，推动项目落地。

可通过手机端扫描以下二维码回顾本期活动内容，或关注我会微信公众号“广东省三旧改造协会”留意最新活动信息。