【专题沙龙】“话道旧改”第三期：以案释法，话道旧改拆补迁

栏目语

【话道旧改】协会创办“话道旧改”专栏就是围绕旧改过程中的热点、难点问题，让大家来讨论，发表见解。前两期分别话道了“疫情影响下的‘三旧’改造（城市更新）转变趋势——机遇与挑战”、“话道城市更新中土地整备实施路径”，引起了大家的关注，给予较好的评价。我们深受鼓舞，本期将以案释法，继续话道旧改拆补迁。现将观点予以整理，供大家参考。

“话道旧改”专题沙龙第三期：以案释法，话道旧改拆补迁

案例一：收回签约村民产权证的“二次动迁”工作该如何开展？

在早期的“三旧”改造政策尚不完善时推出的一些项目，签约时未收回签约村民的产权证，如今因项目的推进需逐一注销这些“遗留”的产权证时，新的难题又来了。

▲对于村民来说，即使是已取得补偿款，因旧房已拆迁，新房未取到，手握产权证才安心。另外，生活工作中办理有关事项还有用产权证的需要。

▲对于企业来说，村民数量多，逐一收回产权证难度大。注销产权证需本人亲自现场办理，很多村民外出工作不便及时回来；村民不能配合，产权证无法办理，后续手续走不下去。

专家分析

动迁工作的完成需要两步：一是拆掉房子；二是注销原有产权证。而注销产权需要村民交出房产证，交房产证可能就是“二次动迁”的工作量，原有产权证注销工作该如何开展？

专家观点

“持续努力，理性分析，法律手段，争取100%”

此案例中，一般在补偿协议已约定被拆迁人的义务，包括交房和配合办理产权注销。

对于已签约的被拆迁人，房子已拆，却不履行合同，此时企业可通过诉讼，拿到法院判决书，让对方配合办理产权注销手续。

若对方仍旧无法亲自前往，在法院执行过程中，企业即可向不动产登记中心机构发送协助执行通知书，完成注销。

在上面案例（一）中，房子已拆，通过法院判决便可执行。若房子未拆，又会遇到怎样的情况呢？请看案例（二）。

案例二：因强制执行难以开展而无法推进的项目该如何解决？

在某村“旧改”拆迁工作中，开发企业遇到已签约却不肯交房的村民，企业向法院提出起诉，法院判决村民执行交房手续。然而，法院在执行时，遇到女主人强烈的反抗，再被告知男主人做过心脏搭桥手术，担心男主人的身体状况出现不良后果，法院不便行动，导致项目难以推进。

专家分析

此案例中，拆迁主体（企业）是原告，签约人（村民）是被告，属于民事案件，应由法院执行。而法院执行过程中的底线是无论如何现场不应出现人员伤亡，同时这也是动迁的底线，一旦出现伤亡事故，这个项目就会出现无法预期的延期，导致法院强制执行依旧难以实施，即便完成了所有程序依旧难有结果。那么针对这种现象，应如何解决？

专家观点

“建立容错底线保障与责任机制，强化宣传引导”

法院执行过程中，需要相关职能部门甚至区委区政府，根据其权力范围内做出前置的政策辅助，但在区政府、法院、街道办事处等职能部门在执行过程中，遇到的不稳定因素太多。在这种情况下，政府需要建立一个容错纠错机制，针对具体案例进行研判，将其作为免责的依据，各个职能局才能够更加大胆尝试，同时还需强化宣传引导，增强动迁成功案例的宣传，让民众切实认识到“三旧”改造的诸多益处。

案例三：旧村完成集转国批复后，能否适用国有土地上房屋征收？

江门某一旧村改造项目，因两户被拆迁人不同意拆迁，改造主体根据2019年江门出台的《江门市“三旧”改造中关于土地、房屋征收的工作指引》，向政府提出启动零星征收申请。政府按照规定程序，发布将此地按国有土地进行征收的公告。然而，被拆迁人以产权证表明土地不属于国有土地为由，向法院起诉政府。最终法院判决政府征收公告无效。

专家分析

由案例可见，村改项目完成集转国批复后，但原宅基地的产权证还是属于集体所有，何时会失效？此时还适用国有土地上房屋征收条例？

专家观点

“分析具体情况，把握时间节点”

▲适用：该村的集转国方案已经政府批复，按照《中华人民共和国物权法》的规定，从征收决定做出之日起开始生效，在法律程序上已转为国有土地，因而上面的宅基地房屋属于国有土地上的房屋。

▲不适用：法院认为，完成集转国是一个实施过程，只是批复了集转国方案，但相关具体程序未完成，该土地仍未转为国有，因此村民拥有的宅基地产权证仍然未失效，土地仍为集体所有。

因此，项目集转国已经批复，但按照法院判决，原宅基地的产权证还是属于集体所有，需要完成相关具体程序，才适用国有土地上房屋征收条例。

专家观点总结

·有待完善法律制度与赔偿标准

动迁需要建立一个完整的法律制度与赔偿标准。对于拆迁补偿工作如何体现公平正义，应该做到：

一是拆有依据，拆迁关系到老百姓安身立命，无论是政府征收还是村民自愿申请改造，都要做到有法可依，有据可寻，有情可讲。二是迁有保障，不仅要做好后勤保障，也要保障村民后期的安置甚至是临时安置的生活环境质量。三是赔有标准，在一定区域范围内，建立统一的赔偿标准；四是调解有办法，比如建立调解机制，提供调解途径，规定调解程序等。

·依靠多元模式、多方力量解决拆迁难题

❖多元模式：旧改项目差异大，应根据不同情形选择不同方式，如政府行政裁决、零星征收、村集体收回使用权、村集体暂停分红倒逼、村集体党组织动员等模式。

❖多方力量：需要依靠各级政府、实施主体（企业）、第三方仲裁及调解机构、村集体经济组织等多方力量，依据不同组织来推动，市场主导，政府兜底补位作用相结合。

协会秘书长庾来顺，协会政专委副主任委员，中地研究院院长田光明，江门市自然资源局土地市场监测中心主任赵兆春，雅居乐黄埔城市更新事业部总经理邓浩，广州市腾顺投资有限公司董事长助理白晖，协会监事长、广东华宪律师事务所主任龚军伟等专家参与了本期【话道旧改】栏目的录制。

“话道旧改”由您说

对于拆迁这个话题，相信我们“旧改人”都有不少看法与观点，也有一些故事经验，欢迎大家联系协会，用简短的话语，诉说您的想法、分享您的故事。“话道旧改”由您说。我们将会对各位的来稿进行整理，在协会刊物《广东三旧改造》予以刊发。

下期预告

下期主题为——“党建引领下的‘三旧’改造（城市更新）”，让我们共同论道党建在“三旧”改造中的作用，寻求通过党建引领业务促进旧改问题的解决。

可通过手机端扫描以下二维码回顾本期活动内容，或关注我会微信公众号“广东省三旧改造协会”留意最新活动信息。