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话道旧改第十五期：统筹做地与深圳土地整备发表时间：2023-09-13 09:12 今年3月，广州市发布统筹做地政策，提出城市更新先做地后储备，目前已明确7家市级做地主体，在四个重点片区大力推动统筹做地试点工作。而深圳，在2011年开始探索土地整备利益统筹模式，2018年出台《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》，目前深圳在土地整备方面已积累了一些成功经验做法。广州的统筹做地与深圳的土地整备有着相似之处，未来统筹做地是否可以借鉴深圳土地整备的政策机制与经验做法，探索符合本地实际的“三旧”改造（城市更新）新模式，向湾区其他城市提供经验借鉴，值得探讨。 为总结深圳土地整备的政策机制与经验做法，分析统筹做地与深圳土地整备的异同，共同探讨未来两者融合发展的趋势，9月12日下午，由省三旧改造协会主办，协会政策与法律专业委员会、深圳市城市更新协会、乐居共同协办的“话道旧改”专题沙龙第十五期暨专家大讲堂活动在深圳顺利举行。
专家观点：无论是统筹做地，还是土地整备，都需要吸收过去“三旧”改造的好经验以及各地的好做法，充分发挥市场和政府两者的作用。其中，从现实需求以及外省经验做法来看，动迁工作需要政府的强势介入，若缺乏政府强制力作为后盾，企业很难解决征拆过程中的留守户问题。
专家观点：“三旧”改造（城市更新）模式大致分为两种——政府主导模式和市场化运作模式。经研究，“工改”项目市场化运作模式的动迁率较高，城中村改造项目市场化动迁率较低。在城市核心区，项目由于区位优势容易实现经济平衡，采取市场化运作模式的效率会更高；而在城市边缘区，项目经济平衡比较困难，适合采取政府主导模式。因此，应根据项目情况选择合适的改造模式，让政府和市场发挥各自的优势，最终实现多方共赢。
专家观点：“三旧”改造（城市更新）存在资金来源、利益分配、征收拆迁等三大难题。当前还面临几大困难，如何界定政府和市场的边界，如何发挥政府和市场的协同作用，如何稳定市场预期。建议一是要充分发挥市场的活力，二是政府要在前期规划统筹、中期规范市场以及后期动迁保障三方面承担主体责任。
专家观点：深圳的土地整备利益统筹目前主要有两种模式，一是村集体股份公司直接实施（例如宝安区），二是引入前期服务商做前期服务（例如龙岗区、光明区）；未来发展趋势是实施主体多元，政府、不动产权益人都可以直接做实施主体，也可以由政府引入市场主体。深圳的土地整备和广州的统筹做地其实比较相似，统筹做地也可以视为土地整备的一种模式。 以上仅为专家总结“金句”，详细观点阐述请关注活动后续报道。
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