成果发布 | 粤港澳大湾区存量土地盘活利用年度发展报告(2023-2024)

前   言

2023年以来，国家、广东省及粤港澳大湾区多个城市相继发布了“三大工程”建设、低效用地再开发等系列政策文件，推动存量用地盘活利用工作不断纵深推进。尤其是自然资源部在9月5日印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），决定在珠三角城市群等5个城市群共计43个城市开展低效用地再开发试点工作，鼓励试点城市大胆探索创新，意味着广东存量用地盘活工作步入新阶段。随后12月召开的中央经济工作会议深刻指出，必须把坚持高质量发展作为新时代的硬道理。新发展阶段，全面节约资源，是高质量发展的应有之义，存量用地盘活利用是高质量发展的必然要求。

2023年湾区存量用地盘活利用在城中村改造和“工改工”方面分别面临三大困境。城中村改造方面，一是房地产市场供求关系发生重大变化，存量用地盘活政策导向由“市场主导”转向“政府主导”，行业政策巨变颠覆原有项目逻辑；二是原“三旧”改造项目进退维谷，具体表现在企业资金流动性面临挑战、留守户问题缺乏行之有效的解决措施、项目招商引退面临难题三个方面；三是新做地模式项目推进面临挑战，包括城中村改造专项借款适用范围有待优化、国企主导统筹做地的积极性普遍不高、新旧政策如何有效衔接等。“工改工”方面，一是土地碎片化突出，整合改造难度大；二是改造成本高加大政府财政压力、推高工业厂房供应价格，对政府和中小企业发展均提出挑战；三是产业流失及厂房空置问题逐步显化，拆建、腾挪和招商工作衔接有待提升优化。

2024年，高质量发展面临新要求。习近平总书记在1月31日中共中央政治局第十一次集体学习时的讲话强调，发展新质生产力是推动高质量发展的内在要求和重要着力点，必须继续做好创新这篇大文章，推动新质生产力加快发展。2月18日开年第一个工作日，广东省委、省政府召开全省高质量发展大会，聚焦产业科技话创新、谋未来，黄坤明书记在大会讲话中强调高质量发展是广东实现现代化的根本出路，高质量发展本质上是创新驱动发展。在此背景下，结合2023年政策动态变化，湾区存量用地盘活将进入创新发展新阶段，呈现出六大发展趋势。一是更加注重发挥规划统筹和引领作用，加快推动高质量发展；二是强化政府对土地一级市场的调控管理，鼓励国企、央企积极参与；三是由“单一的建设用地整理”向“全域土地综合整治”升级转变，全要素系统推动城乡区域格局重构；四是以拆除新建、整治提升、拆整结合等多种更新方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用；五是“产业运营+科技创新”成为“工改工”的关注重点；六是更加注重多维目标导向，努力打造宜居宜业宜游现代化新城。

新形势新阶段新要求下，建议政府端，一是加强立法工作，不断完善政策体系和制度保障；二是保持政策连续性稳定性可持续性，重塑市场信心；三是加强部门协同联动，优化审批流程；四是坚持“有为政府、有效市场”，支持社会资本参与。建议企业端，科学布局，稳健拓展；转变思维，业务转型；科技创新，服务升级。

协会自成立之初，就秉持“智库、桥梁、纽带”定位，紧跟政策要求、洞察行业趋势、服务会员需求，致力推动行业高质量发展。自2020年以来，协会秘书处持续跟进存量土地盘活利用工作，全面梳理国家、省级和湾区城市政策动态，持续跟进珠三角项目动态，深入调研行业发展痛点难点问题，密切关注省外典型经验做法，撰写形成系列粤港澳大湾区存量土地盘活发展报告。在此特别鸣谢深圳市合一城市更新运营管理有限公司提供数据支持，衷心感谢过去一年会员企业积极参与协会座谈调研交流、反映行业状况和诉求，协会秘书处得以在此基础上搜集、整理、分析行业发展情况，撰写形成本报告，以供行业参考，助力行业行稳致远。